昆明公布卖房征税细则

　　卖5年以上普通住房可免征营业税,但细则未涉及二手房转让“强征个税”内容

　　首席记者许建龙 昨日获悉,市地税局日前对外公布了一项最新的房地产税收政策,所征税种为住房转让营业税,并严格遵循《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》精神,即2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售时全额征收5.5%的营业税。这份材料中对二手房转让征收个 人所得税的税种只字未提。市地税局表示尚未接到国家或上级税务部门有关这方面的正式通知。

　　免税程序这样走

　　新政策规定,2006年6月1日后,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售,应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续,符合规定条件的,给予免征营业税。

　　目前,昆明市地税部门已借助全市房产交易中心服务平台开展一体化征收管理工作。需申请免税的售房者,可到房产交易中心征税窗口提供相关材料办理免税手续。

　　但是,个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售时,如果不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的,一律执行销售非普通住房政策,按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

　　三项条件认定普通住房

　　那么,如何鉴别普通商品住房和非普通商品住房呢？按市建设局向国家有关部门备案的审批标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.4倍以下。

　　同时满足上述三个条件,可以认定为普通住房并享受税收减免优惠政策。另外,已出售给职工的房改房,上市交易时执行普通住房交易的税收优惠政策。需要指明的是,以套内面积进行计量的二手房,应换算成建筑面积,由此判断是否符合普通住房标准。

　　交易时间看两证“孰先”

　　“交易时间以5年为界”如何界定？市地税局税征一处有关负责人介绍,纳税人申报时,如果同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

　　另外,个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售行为,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

　　完税后方可领房产证

　　据市地税局提供的流程,在申报房地产权属登记之前,应在房产交易中心税征窗口进行纳税申报,并缴纳营业税及其附加、印花税等税款或者办理减免税申报,取得营业税、印花税等完税凭证、开具销售不动产发票之后,到权属登记窗口申报房地产权属登记,并凭契税完税证明等规定凭据领取房产证。

　　市地税局承诺,将增强服务意识、优化服务手段,为纳税人提供便捷、高效的纳税服务,同时将承担解释国家税收政策,提供政策宣传资料等任务,对此项税种征收有疑问的市民可通过电话4117116或者4117165咨询。

　　案例

　　转让二手房要缴多少税

　　1、假设张女士于2001年4月以30万总价在昆明市十里长街购买了一套二手商品房,建筑面积为150平方米。现在要在8月份将房屋以50万的总价卖出,张女士需要缴纳多少种税费？虽然转让时间超过5年,但由于150平方米超过144平方米的普通住房标准,要按售房款差额征收营业税,营业税为房产差价的5.5%：即(500000—300000)×5.5%元=11000元；印花税为房产总价的0.05%：即500000×0.05%=250元。

　　2、假设王先生于2005年3月以总价50万元在三市街买了一套二手商品房,建筑面积为100平方米。现在要在2006年8月以60万元的总价售出,由于在5年内转让,不管是普通住房还是非普通住房,五先生需全额缴纳营业税,营业税款为600000×5.5%=33000元；印花税为600000×0.05%=300元。

　　3、假设黄先生在西市区于2000年买了一套二手房110平方米,房价20万元,于2006年6月2日售出,价格为35万元,符合“2006年6月1日后,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售”的规定,可申请免征营业税。印花税为350000×0.05%=175元。